<p>Как заработать на строящейся недвижимости на Пхукете? Как выгодно перепродать квартиру и когда наиболее подходящий момент? В этой статье мы раскажем альтернативный взгляд и приведем реальные примеры закрытых сделок. Без преувеличений и обещаний – только факты и цифры. Это наше личное мнение, которое не претендует на истину в последней инстанции.</p>
<h2>Cтереотипы не всегда актуальны</h2>
<p>Как всем известно самое лучшее время для перепродажи квартиры – после окончания строительства. И как раз эта схема как никак актуальна для рынка мегаполисов и крупных городов. Но с курортной недвижимостью все несколько иначе. Так как в Таиланде практически невозможно получить ипотеку иностранцу (*на 2020 год), застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на весь период строительства – 2-2.5 года.</p>
<p>А все платежи выполняются частями согласно завершению определенного этапа строительных работ. Таким образом, при первом взносе всего в 20-30% вы уже приобретаете квартиру, что позволяет снизить финансовую нагрузку. И при первом повышении цен, у вас уже есть возможность перепродать недвижимость и зафиксировать прибыль при минимальном пороге входа и в отсутствии конкуренции.</p>
<ul><p class="nomargin">Но по заверению большинства агентов Пхукета необходимо дождаться именно окончания стройки и именно в этот момент зафиксировать максимальную прибыль. Но что мы получаем в итоге:</p>
<li>- примерно еще 5-я часть квартир выставляется на продажу от частных лиц,</li>
<li>- неизбежен демпинг ради самого факта продажи,</li>
<li>- конкуренция еще обостряется за счет непроданных квартир от застройщика, который может предложить особые условия бонусы и скидки. В том числе и беспроцентную рассрочку после окончания строительства, что для частного лица зачастую не представляется возможным.</li>
</ul>
<p>Что приводит к провалу плана под названием “выгодные инвестиции” – в итоге нарушаются временные сроки, потенциальная прибыль стремится к нулю, но самое главное – вы, мягко говоря, разочарованы. Поэтому и нужны аналитика, цифры, прогнозы и четкий план по выходу из инвестиций.</p>
<h2>Примеры закрытых сделок на стадии строительства.</h2>
<p>Для наглядности приведем 3 реальных примера, но по факту их больше.</p>
<p>ЖК Тайтл Най Янг. Конец 2017 года. Один из наших клиентов купил односпальную квартиру 39 метров за 2,500,000 бат без мебели. Сумма первоначальных инвестиций составила 1,200,000 Бат. После неоднократного повышения цен апартаменты были проданы за 2,800,000 Бат через 10 месяцев после приобретения. Как итог, клиент получил прибыль в 300,000 Бат почти за год при вложениях в 1,200,000, то есть заработал более 25% годовых.</p>
<ul><p class="nomargin">ЖК Панора. Начало 2017 год. За время строительства было продано 12 односпальных квартир площадью 36 метров. И приведем усредненные данные:
<li>цена покупки на этапе предпродаж – 3,100,000 Бат</li>
<li>сумма первоначальных инвестиций (50% от стоимости квартиры) – 1,500,000 Бат</li>
<li>срок инвестиций – 15 месяцев</li>
<li><strong>прибыль продавца – 300,000 Бат (16% годовых)</strong></li>
<p>ЖК Скайпарк. 2019 год. Стоимость покупки односпальной квартиры составила 3,650,000 Бат с первоначальным взносом всего в 730,000. И спустя всего 7 месяцев клиент оформил переуступку с прибылью в 200,000. Как итог зафиксирована прибыль в 47% годовых.</p>
<h2>И для сравнения приведем прибыль при продаже квартир в этих же комплексах после завершения строительства.</h2>
<p>Тайтл Най Янг. В конце 2018 года, когда многие собственники начали получать документы на квартиры, на рынок вышло более 30 предложений на продажу от частных лиц. По итогу высокого сезона 18-19 года было продано менее 5 апартаментов. При чем средняя цена продажи квартир 39 метров составила 2,800,000 Бат. То есть при средних вложениях в 1,800,000 Бат прибыль составила всего 350,000 за 2 года или 9,5% годовых.</p>
<p>2019 год. Панора. При завершении строительства на рынок выходят более 20 однотипных квартир площадью 36 метров и только 2 из них перепродаются. При этом средняя прибыль составила 400,000 бат за 2 года или 12,5% годовых при средней суммы инвестиций в 1,600,000.</p>
А Скайпарк еще строится. Статистику по перепродажам ждем с нетерпением.
<h2>Значимость жилого комплекса и строительной компании.</h2>
<p>Вполне очевидными характеристиками для надежного застройщика являются: внушительное портфолио уже реализованных проектов, выполнение условий договоров и соблюдение сроков строительства, планы по развитию на годы вперед, а также публичность компании, к примеру, когда акции застройщика торгуются на бирже и другие.</p>
<p>Но как определить, что выбранный вами жилой комплекс будет востребован в дальнейшем для продажи. В этом случае важна именно совокупность всех факторов. Давайте разберем те, на которые потенциальные клиенты обращают меньше всего внимания.</p>
<p>Помимо одного из самых важных параметров – локации, не менее важным является наличие большой территории. Так у Тайтла Най Янг или Паноры участок земли более 1 гектара, а жилая застройка не превышает 60% от всей площади участка.</p>
<p>Разнообразие планировок квартир, что ощутимо снижает конкуренцию при перепродаже, а не один только выбор однотипной квартиры на весь проект. К примеру в Тайтле всего 6 различных планировок, в Паноре – 13, а в СкайПарке – 12.</p>
<p>Минимальное количество других жилых комплексов – конкурентов поблизости.</p>
<p>Желательно иметь официальную информацию о перспективах развития микрорайона и района в целом.</p>
<p>Реальное соответствие цены предложения к его ценности, другими словами оценка недвижимости. Тот аналитический параметр, который рассчитывается на основе всех характеристик проекта в целом, а также стоимости конкретного предложения.</p>
<p>И при всем этом не забывайте проверять и перепроверять все необходимые документы по жилому комплексу, необходимые для легального строительства.</p>
<h2>В чем секрет успешных инвестиций?</h2>
<ul>
<li>Покупка данных квартир осуществлялась до первого повышения цен и ниже средних пхукетский.</li>
<li>Квартиры не имели вида на моря или других особенностей типа джакузи на балконе, собственного сада или большой террасы, интерьера в японском или балийском стиле.</li>
<li>Квартиры не участвовали в программах гарантированного дохода.</li>
<li>Перепродажа осуществлялась именно на этапе строительства, а не на этапе ввода в эксплуатацию проекта.</li>
</ul>
<p>На последнем пункте остановимся подробнее: во-первых, ваша цена ниже чем от застройщика, но при этом сохраняется возможность беспроцентной рассрочки для будущего покупателя, во-вторых, первый взнос по вашей квартире не сильно отличается от условий оплаты застройщика, в-третьих, относительная легкость в переводе первого взноса продавцу от покупателя. На первый взгляд это может показаться не таким и большим вопросом. Но оба участника сделки могут находится в разных городах, а то и странах. Но на практике многие сделки срывались как раз из-за сложностей перевода продавцу денежных средств от покупателя. $20000 гораздо проще перевести на счет физического лица, чем всю сумму за квартиру, не правда ли?</p>
<h2>Резюме и рекомендации.</h2>
<p>самым весомым преимуществом является то, что сделка по перепродаже на этапе строительства выгодна обеим сторонам. Продавец получает прибыль в относительно короткие сроки (примерно 1 год) и не имеет при этом ощутимой конкуренции, а покупатель – квартиру дешевле чем от застройщика с сохранением всех опций и условий, а также с запасом роста цены и с перспективой перепродать ее в дальнейшем и уже с прибылью для себя. Также риски по задержке строительства минимальны, так как подобные перепродажи осуществляются когда стройка находится в самом разгаре. И по статистике вероятность продать квартиру за время стройки гораздо выше – 70%, когда тот же показатель менее 30% на этапе сдачи комплекса в эксплуатацию.</p>
<p>Осталось только правильно выбрать квартиру в жилом комплексе, где реально будет осуществить такой прибыльный план. Но в любом случае делать выводы и принимать решения только Вам.</p>
<p>Обязательно поделитесь своим опытом инвестирования на Пхукете в комментариях – он будет очень полезен потенциальным инвесторам. А как правильно выбрать обьект недвижимости для сдачи его в аренду, мы поговорим в следующей статье. Оставайтесь с нами! До встречи! Пока!</p>