Почему много разочаровавшихся владельцев недвижимости на Пхукете? Почему многие собственники продают по заниженным ценам, а другие не получают обещанный доход с аренды годами? Поговорим о тонкостях рынка недвижимости Пхукета, распространенных ошибках, а также развеем ожидания.
1. Отрицательная сторона стереотипов и личного опыта.
Большинство покупателей инвестиционной недвижимости Пхукета основываются на личном опыте приобретения квартир на рынке мегаполиса, хотя рынок курортной недвижимости мало чего общего имеет с ним.
- — Студия — это прямой конкурент отельному сегменту с высоким качеством сервиса, набором услуг, а значит и сдать студию в аренду будет сложнее.
- — Студия — самый распространенный тип квартир, и в некоторых жилых комплексах их количество доходит до 100%. А при такой высокой внутренней конкуренции ее аренда и продажа будут существенно осложнены.
- — Пхукет — позиционируется как семейный отдых, а с семьей в студии не так комфортно, как в односпальной квартире, соответственно и годовая загрузка студий на 15-25% ниже.
- — Купить три отдельных студии или одну двухспальную квартиру? — для мегаполиса скорее 3 студии, но для Пхукета — однозначно двуспальная квартира.
К примеру, при покупке студии в крупном городе, вы можете быть точно уверены, что за время строительства цена точно возрастет, всегда будет спрос как на аренду, так и на продажу. Но на рынке курортной недвижимости все в точности наоборот:
Покупка вне туристических районах таких как Катху или Чалонг, с ориентацией на “стабильный” локальный рынок: тайцы из других провинций, студенты, иностранцев работающих или зимующих на Пхукете. Зачастую вышеупомянутые потенциальные арендаторы предпочитают арендовать дом или таунхаус с бОльшей жилой площадью на длительный срок от 6 до 12 месяцев. К тому же цена аренды не сильно будет выше квартиры в кондоминиуме. Стоимость ежемесячной аренды в жилом комплексе в нетуристической части варьируется от 7000 до 12,000 Бат в месяц за типовую квартиру при ее стоимости от 1,500,000 до 3,000,000 Бат. На практике доходность таких предложений не превышает и 4%.
2. Неочевидные минусы.
Весь номерной фонд — одинаковые квартиры. Представьте, какова будет конкуренция при сдаче квартир в аренду, когда весь номерной фонд — однотипные квартиры. А если их количество 400 и отличие только в расположении на этаже и виде, а если их 800 и более? В этом случае вполне закономерен демпинг как при аренде, так и продаже.
Площадь участка = площадь застройки. Пока с этой проблемой столкнулись только единичные проекты, к примеру, ОушенСтоун.
Но в ближайшей перспективе это ожидает и другие, так как земля по соседству уже выкуплена другими девелоперами, или будет выкуплена в ближайшее время.
Переоцененная локация. К примеру, пляж Най Харн на Юге Пхукета.
С одной стороны — это один из самых красивых пляжей Юго-Восточной Азии 2018 года по версии ТрипАдвайзер, да и к тому же красивое озеро, чарующие закаты и панорамы. С другой — это один из самых застраиваемых районов Пхукета. По факту в 2019 году сдано в эксплуатацию почти 1000 квартир, в 2020 — уже 600, а на 21-й и 22-й год суммарно запланировано более 1700 единиц. При том что на Юге до этого уже было более 1500 квартир. Такое перенасыщение рынка преимущественно студиями приведет к экономической нецелесообразности сдачи их в аренду и к ощутимой потери ликвидности.
Или пляж Лаян, который ожидает пополнения номерного фонда с 300 до 3700 единиц в ближайшие 2 года, что является очень резким изменением для рынка курортной недвижимости в этом районе. Который при этом не имеет собственной инфраструктуры.
Также к этому пункту можно отнести и строительство между пляжами или на возвышенностях на расстоянии более чем 1 км от пляжа. Как правило, ценность таких проектов гораздо ниже, а цены на квартиры в подобных комплексах сопоставимы со средними на Пхукете. К примеру, красивый вид на море может компенсироваться чрезвычайно неудобным и долгим способом логистики от проекта до ближайшей инфраструктуры.
Несоответствие уровня класса жилого комплекса и его локации/окружению. Как пример, может служить строительство жилья эконом-класса в премиальных локациях, или, наоборот, жилой комплекс как минимум комфорт класса среди тайских бараков и неоднородного социального окружения.
3. Завышенные ожидания и надежды.
Вы наверняка наслушались заученных предсказаний от агентов: “недвижимость дорожает на 50% за время строительства”, “легко можно перепродать”, “цены будут только расти”, “это лучшая цена”, “уже на стадии котлована куплено более 50% квартир” — все это подталкивает Вас к покупке здесь и сейчас. Но а что происходит по факту, а не в мечтах.
По 5-ти летней статистике 80% всех жилых комплексов не подорожало за время 2-х летнего строительства, а некоторые даже упали в цене. В одном из роликов мы рассказали, что средняя цена квадратного метра для вторичной недвижимости — 90,000 бат за метр. И для сравнения приведем примеры:
Аристо Карон был куплен в конце 16-го года по цене 130,000 бат метр,
Аристо Сурин — в 2015 года за 120,000 Бат за метр,
Пикс — в 2017 году от 110,000 бат за метр.
А что касается роста цен, то цены действительно будут расти, но только на те 20% проектов, которые обоснованно ликвидны и цены на которые изначально не были завышены.
Перепродать на практике гораздо сложнее, особенно на стадии завершения строительства. Особенно, когда у застройщика остались нереализованные квартиры. Так как застройщик может безболезненно для себя предоставить весомые преимущества такие как, беспроцентная рассрочка, скидки и предложить особые условия покупки, что не всегда готов предоставить частное лицо. А преувеличение о проданных квартир встречается чаще, чем вы ожидаете.
4. Высокий доход от аренды.
Как пример вам приводятся данные с сайтов по бронированию на близлежащие отели с заверением, что ваши будущие апартаменты будут сдаваться по таким же ценам. Но сравнение цен отелей с жилым комплексом с лицензией отеля изначально неверно и ориентироваться на данные цифры категорически нельзя. Это разные экономические модели с разным ценообразованием и своей целевой аудиторией.
Более верным способом посчитать ожидаемый доход — посмотреть цены на сайте airbnb, где в основном вы встретите предложения от частных лиц и управляющих компаний и вычесть 40-45% от цены аренды. Другим эффективным способом являются годовые финансовые отчеты близлежащей вторичной недвижимости. Но в любом случаем при таких расчетах будет присутствовать сильная погрешность. Ведь никто не может гарантировать, как в реальности будет функционировать работа вашего жилого комплекса и насколько будет успешна управляющая компания по сдаче вашей недвижимости в аренду. Как раз в предыдущей статье мы сравнивали экономику и доходность квартир в отелях и кондоминиумах.
Заключение.
При покупке недвижимости на Пхукете многие клиенты полагаются на удачу, везение и, возлагают надежду, что именно их квартира и жилой комплекс будут достроены, а доход от аренды будет уж точно не ниже среднего по острову. Это больше похоже на азарт, чем на инвестиции. Обращайтесь к профессионалам.