1. Основные заблуждения.
- — рынок готового жилья не развит и нет достойных предложений
- — вторичка существенно устарела по всем показателям
- — цены намного выше, чем в стройке
Вы наверняка слышали от многих агентов, что:
Это основные триггеры, которые подталкивают Вас именно к первичке. Тем более как не доверять “профессионалу”, который живет в Таиланде и убеждает вас прислушаться к его мнению хотя совсем недавно он был тур гидом или фотографом или вовсе приехал перезимовать и решил подзаработать. Развеем некоторые мифы, а также расскажем о тонкостях вторичного жилья.
2. Продажа вторички — продажа фактов.
В отличии от строящейся недвижимости, вторичная — имеет ряд очень весомых преимуществ: Вы видите квартиру изнутри, реальное качество материалов, отделки и мебели, а не украшенный шоу-рум, который может отличаться и бОльшей площадью, и высокими потолками, и дополнительным оснащением и декором.
Помимо внутренних характеристик вторичной недвижимости, большим плюсом будет изучить и внешние. К примеру, окружение. Не ведется ли строительство в несформированной локации, когда соседние участки земли пустуют или на них располагаются старые тайские бараки, не соответствующие статусу вашего микрорайона, которые значительно снижают инвестиционную привлекательность и спрос на аренду.
А также как осуществляется подьезд к жилому комплексу. Ведь в большинстве случаев проекты, построенные на возвышенностях, редко имеют безопасные подьезды по склону.
Как следствие — туристы становятся зависимыми от трансфера «по расписанию» до пляжа и магазинов.
Не менее важный критерий при покупке жилья — вид из окна. Шоу-рум будущей квартиры может находится на самой высокой точке проекта с которой открывается завораживающий вид, при этом сам жилой комплекс будут построен значительно ниже. По факту обещанный вид на море может быть закрыт деревьями или соседним корпусом.
Не менее приятным окажется вид на соседний жилой комплекс и эффекта окна в окна не избежать. В такую категорию попадают проекты, у которых площадь застройки порой составляет аж 95% от всего участка земли. То есть расстояние от дома до забора или стены соседнего проекта всего 2-3 метра.
Не стоит также забывать и о том, что шоу-рум будущей квартиры и макет жилого комплекса носят исключительно информационный характер и не являются публичной оффертой. Другими словами — макет и готовый проект в реальности редко будут совпадать на 100%.
3. Риски и заблуждения.
При общении с собственниками квартир, мы часто слышим не достоверные факты, которые рассказывали им агенты, к примеру, что невозможно проследить кто является собственником обьекта вторичной недвижимости и не проверить находиться ли недвижимость в залоге. А при покупке у застройщика — все просто и очевидно — вы первый владелец.
Как раз бОльшую информацию Вам предоставит Чанот (это свидетельство о регистрации), а также земельный департамент (аналог росреестра) по готовому жилью. Помимо этого Вы получаете и уверенность, что собственность действительно была оформлена, здание получило определенный статус (к примеру, кондоминиум или отель), а земля или сама квартира не находится в залоге или под обременением.
- — не оформить фрихолд,
- — не продлить лизхолд на следующий период 30 лет,
- — или вовсе нельзя оформить на вас квартиру.
В противном случае велики риски в ограничениях в правах владения недвижимостью, к примеру:
Как раз, при покупке вторичной недвижимости, Вы уже точно будете уверены и знать все вышеперечисленные нюансы и даже больше, в том числе и как реализуется продление лизхолд или находится ли обьект недвижимости или земля в залоге.
К неоспоримым преимуществам вторички можно еще отнести и отсутствие рисков по задержки строительства или банкротства застройщика. Тогда как не единичны случаи на первичном рынке приостановки стройки более чем на 3 года, а судьба некоторых недостроев вообще неизвестна. А точные сроки строительства бывают сильно размыты, так при средней продолжительности возведения жилого комплекса в 2 года, в договорах купли-продажи зачастую можно увидеть период в 4 года + 1 год возможной задержки без штрафных санкций.
4. Доход от аренды квартир.
В 90% случаях зарубежную недвижимость рассматривают как инвестицию и/или как готовый бизнес. Поэтому при покупке готовых обьектов прилагаются финансовые отчеты по доходности за последние несколько лет. При индивидуальном управлении средняя прибыль для собственника составляет 8% годовых, хотя есть и исключения — более 9%. К примеру,
1) Студия 48 метров в жилом комплекс Чик на Кароне с доходом 8.5% годовых при стоимости в 3,200,000 Бат (финансовый отчет за 2019 год),
2) Односпальная квартира 39 метров в кондоминиуме Тайтл Най Янг. Только в первый год аренды оборот составил более 300,000 бат с чистой прибылью для собственника в 180,000 Бат, что ровно 6% годовых от стоимости квартиры (финансовый отчет за 2019 год).
Важно и то, что вторичная недвижимость это проверенный инвестиционный инструмент, который начинает моментально приносить доход, в отличии от новостройки, которой необходимо хотя бы 1-2 года, чтобы раскрутиться и составить конкуренцию другим предложениям на рынке аренды. При этом никто не гарантирует высокие доходы по первичке в рентал пул или отельных программах. А обещания агентов о высокой прибыли аж в первые годы работы жилого комплекса не нашли реального подтверждения за последние 5 лет нашей деятельности на Пхукете. А о тонкостях гарантированного дохода мы поговорим в отдельном выпуске.
5. Стоимость вторичной недвижимости.
Но все вышеперечисленные риски компенсируются низкой ценой на этапе предпродаж, скажете Вы. И здесь мы готовы пойти против устоявшегося мнения. Если посмотреть на стоимость квартир на этапе предпродаж, то средние цены гораздо выше 100,000 Бат ($3000) за квадратный метр и достигают аж 160,000 бат ($5000). Когда метр вторички в пределах 65 — 85 тыс бат за метр ($2000-$2700). К примеру:
1) Уже упомянутый выше кондоминиум Чик, студия 45 метров за 3,100,000 Бат или 69,000 Бат за квадратный метр
2) Тот же Тайтл Най Янг по цене 3,000,000 Бат за 39 метров (77,000 Бат за метр).
3) Даже в самом дорогом районе Лагуна в кондоминиуме Кассия стоимость на готовую квартиру 75 квадратных метров — 8,500,000 Бат (113,000 Бат за метр).
А стереотип “первичка дорожает на 30-60%” взят из далекого 2013 года. По факту рост цены на недвижимость максимум 25% за период строительства. А, учитывая расходы по сделке, средняя прибыль — 15%. И, конечно, это относится к предложениям первичного рынка, цены на которые изначально незавышены. И причина не в том, что рынок Пхукета упал или потерял лидирующие позиции среди курортов мирового уровня. Нет. А в том, что цены на недвижимость начали соответствовать их ценности, то есть достигли средней стоимости по острову.
6. Почему агенты избегают вторичную недвижимость.
Вспомните, сколько времени Вы уделяете поиску нужного предложения, покупая квартиру в России. Как правило, минимум 1 месяц. А за какой срок, Вы приняли решение по покупке квартиры в Таиланде?! По статистике более 80% покупателей потребовалось всего 1-2 дня. И за это время скорее всего Вы успеете посмотреть 4-5 строящихся жилых комплекса. Очевидно, что в такие сжатые сроки изучить рынок недвижимости Пхукета физически невозможно. Поэтому все надежды возлагаются на агента, с которым Вы знакомы все несколько часов, что совсем неразумно.
С точки зрения рядового агента строящиеся проекты всегда имеют бОльшую привлекательность: это и идеально чистые шоу-румы, презентабельные офисы продаж, красивые брошюры с картинками и, разумеется, приятный аромат кофе. В отличии от вторичной недвижимости, время показов которой необходимо всегда согласовывать, следить, чтобы была произведена уборка и квартира или вилла были в презентабельном виде. Да и обещать высокие доходы с аренды и стабильный рост цен для строящейся недвижимости очень легко. Ведь проверить это невозможно, пока не купишь, а в договоре купли-продажи устные обещания, конечно, не будут прописаны.
Также и сама сделка по вторичной недвижимости занимает гораздо больше временных затрат для агента. Для первички весь цикл от знакомства до закрытия — 1-3 дня. Дальнейшую работу менеджеры застройщика берут на себя. Для вторичной недвижимости — от 1 месяца. Ведь необходимо: согласовать цены, условия, найти компромиссы между покупателем и продавцом, организовать перевод и передачу денег, проконтролировать получение всех документов будущим собственником и еще масса нюансов. Зачем агенту возлагать на свои плечи столько ответственности?!
7. Резюме.
Вторичная недвижимость — это продажа серьезного инвестиционного инструмента, а не сказочных картинок, обещаний и кристально чистых шоу-румов. Поэтому многие агенты предпочитают более простой путь — продать первичку чрезмерной настойчивостью и давлением за 1 день.
Но и есть и те, кто предпочитает долгосрочное сотрудничество и готовы оказать профессиональную консультацию с аналитикой, цифрами и отчетами. Тщательно подбирают обьекты недвижимости, чтобы в дальнейшем взять их в управление — то есть готовы взять на себя ответственность за свои слова и действия.
Что касается первичной недвижимости — то и на этом рынке есть очень интересные предложения, но их количество совсем не велико. Главное, делать выбор, основываясь на подтвержденных фактах, а не на обещаниях. Инвестиции в недвижимость по определению должны быть с минимальным риском. Это не фондовый рынок, где может присутствовать азарт и надежда быстро разбогатеть.
Никогда не торопитесь с покупкой обьекта зарубежной недвижимости, предварительно не изучив все тонкости. Кстати, о многих тонкостях мы поговорим и в других cтатьях.