1. Основные вопросы.
Каждый, кто интересовался покупкой недвижимости на Пхукете, слышал о программах гарантированного дохода. А многие ли задумывались, на чем основывается размер обещанных выплат? Что или кто является источником его финансирования? А что может скрываться за высокой доходностью?
2. Статистика доходов квартир от аренды.
Давайте посчитаем, как выглядит экономическая модель квартир для сдачи в аренду, какую реальную прибыль может приносить обьект недвижимости и сколько составляют расходы.
Для примера мы взяли типовую односпальную квартиру в кондоминиуме (не отеле), общей средней площадью 38 квадратных метров в пределах 700 метров до пляжа. Из нашей выборки из более 250 квартир мы получили, что средний годовой оборот составляет 400,000 Бат ($12,500).
Далее необходимо учесть расходы на управление (реклама, зарплаты сотрудникам, комиссии сайтов по бронированию) и расходы на содержание (уборки, косметический ремонт, замена сломанной мебели и разбитой посуды). Вычитая все издержки, а это в среднем 45%, прибыль владельца подобной квартиры составит 220 000 бат в год ($7000).
При таких абсолютных цифрах и пропорциях распределения дохода и собственник недвижимости получает стабильную прибыль, и компания по управлению эффективно функционирует — то есть мы соблюдаем правило win-win. Иначе без прибыли для обеих сторон вся эта затея лишена смысла.
3. Формула стоимости квартиры.
А сколько должна стоить наша типовая квартира, если застройщик обещает, к примеру, 8% годовых от цена вашей квартиры? Простым математическим действием (220 000 умножаем на 8%) мы получаем 2,750,000 Бат. + прибавляем среднюю стоимость мебельного пакета 250 тыс., покупка которого, кстати, является обязательным при участиях в гарантированных программах. Итого, конечная стоимость 3,000,000 Бат. То есть 80,000 Бат за метр. А теперь сравните цифры с текущими предложениями.
Уточним, что сумма выплат по программам гарантированного дохода считается от стоимости именно квартиры без мебельного пакета.
Таким образом, при такой цене квартиры и обещанным процентам по выплатам 8% годовых, застройщик сможет выплачивать доход согласно договору, не нарушая его, и покроет все свои операционные расходы именно с оборота, полученного от сдачи вашей квартиры в аренду.
4. Денежный поток при гарантированном доходе.
Тогда как же выглядит расчет гарантированного дохода свыше 10% годовых?! Мы нашли один из таких примеров с обещанием выплачивать по 13% от стоимости квартиры ежегодно. Первое, что представляешь — это уникальная недвижимость буквально на пляже, да и еще, наверно, в 5-ти звездочной гостинице. Как выяснилось это типовая квартира, чуть более 30 квадратных метров, на второй линии, то есть в 1км от пляжа, еще и на возвышенности. Но в этом случае главное, стоимость — 4,500,000 Бат. Плюс, конечно, обязательный мебельный пакет за 300,000 Бат.
Согласно договору застройщик обязуется выплачивать владельцу почти по 600,000 Бат в год. Еще нужно покрыть операционные расходы по управлению и получить прибыль. Таким образом, управляющей компании необходимо аккумулировать годовой оборот почти в 1,000,000 Бат на самой обычной квартире. А насколько это возможно? И в чем же секрет?
5. Магия чисел.
Один из возможных вариантов: стоимость квартиры + мебельный пакет = 4,800,000. Суммарно за три года Вам выплачивают 1,800,000 Бат. И через три года, получив возврат по гарантированному доходу, Ваши вложения в типовую односпальную квартиру составят те же 3,000,000 Бат. Как мы и считали ранее такова адекватная цена для такого типа недвижимости. Но мы еще не учли налоги на доход, стоимость содержания и издержки по естественному износу за все три года. А при продаже Вы скорее всего захотите получить ту же стоимость, что и вкладывали на этапе стройки. Но к сожалению рынок не готов будет дать за нее желаемую сумму денег.
Другой пример в далеком 2014 году показывает причину повышения процента по гарантированному доходу. Из-за низких продаж и высокой стоимости квадратного метра застройщиком было принято решение увеличить привлекательность предложения путем создания самого высокого процента доходности на Пхукете. Данная компания взвинтила цены на 40%, предложив покупателям 9% на 4 года (таким образом включив выплаты гарантированного дохода за квартиру в ее стоимость). Так как это было самое высокое процентное предложение на рынке, на него моментально откликнулись клиенты из Сингапура, Гонконга и Шанхая. Но даже сейчас с учетом роста цен за 6 лет перепродать такую недвижимость по ценам покупки очень сложно.
Логично задать вопрос, если компания гарантирует такой высокий доход, то почему только на 3-4 года. Что будет после? Или она (компания) не уверена в своих силах?
6. Обратная магия чисел.
Рассмотрим другой случай: а что если процент по гарантированному доходу средний для Пхукета 6-8%, а длительность такой программы 10, 15, а то и 20 лет?! Наверняка, можно сказать, это очень серьезные обязательства, которые обременяют существенными рисками исполнителя данного договора, то есть застройщика. Далеко не каждая крупная компания предложит такие условия. Ведь все стремятся минимизировать свои риски. Возможно, такие длительные обязательства для застройщика компенсируются особыми условиями в договоре в его же пользу.
- — покупатель приоберетает долю в квартире
- — или тайм-шер,
- — а может и вовсе право владеть недвижимостью будет ограничено сроками выплат по гарантированному доходу, то есть 10, 15 или 20 годами при этом с невозможностью перепродать.
К примеру,
7. Выводы.
А есть ли вообще экономический смысл от гарантированного дохода? Конечно, в основном первые года-полтора эксплуатации жилого комплекса, когда еще нет необходимого спроса и оборота с аренды, когда другие программы управления принесут меньше доход. Но и в этом случае необходимо очень пристально присмотреться к подтвержденному успеху управляющей компании и не завышена ли цена обьекта недвижимости и комплекта мебели. Даже сейчас в 2020 году можно найти 2 совершенно одинаковых квартиры в одном и том же жилом комплексе, но одна будет дороже второй. Первая с гарантированным доходом, вторая — нет. И как раз первая будет на общую сумму выплат по гарантированном выплатам за весь период.
Но встречаются на рынке Пхукета действительно интересные предложения с такими программами дохода, обязательства по которым исполняются в полном обьеме, и, главное, в срок. Когда и цена правильная, и ликвидность будет высока в течение долгих лет, и рентабельность не упадет. Вы и самостоятельно можете проверить экономическую выгоду предложений с помощью информации, полученной из наших видео роликов. А, если хотите, инвестировать максимально выгодно и с наименьшими рисками, обращайтесь к профессионалам.
И как всегда, не забывайте перепроверять факты, перечитывать договор, задавать неудобные вопросы. Больше доверяйте “сухим” цифрам, при правильном обращении они не обманут.