1. Альтернатиный способ получения дохода программе гарантированного дохода — участие в рентал пул. Это подразумевает под собой работу по отельному принципу, когда все квартиры разделяются по типам номеров: сингл, дабл, твин, семейный и тд. И в момент бронирования клиент не знает, какая именно квартира будет ему предоставлена.
Такой подход более эффективен при работе с большим количеством однотипных квартир. Ведь управляющий или автоматическая система группирует бронирования таким образом, чтобы минимизировать окна между бронированиями, тем самым повышая загрузку и, соответственно, доходность пула. В случае неготовности к заселению той или иной квартиры предоставляется аналогичный номер, так как все квартиры одного типа сдаются по одной цене. И в аренду предлагается именно тип номера, а не конкретная квартира. Ведь в бронировании не указан конкретный номер комнаты, этаж, а зачастую даже вид.
2. Сравнение с программой индивидуального управления.
Напротив, при индивидуальной сдаче квартир в аренду (когда мы рекламируем конкретную квартиру), предоставить замену крайне сложно — туристы, как правило, учитывают все нюансы при выборе жилья: и расположение, и наличие доступа к бассейну, и этаж, и вид, и что самое главное — меблировку (то есть наличие дополнительной бытовой техники, спального места, детской кроватки и тд). И цена аренды у каждой квартиры так же индивидуальна. Учитывается и этаж, и вид, и уровень меблировки, и оснащения.
3. Как формируется доход в программах Рентал Пул.
Вернемся к рентал пулу: так как весь номерной фонд сдается целиком, то и общий доход, полученный от сдачи в аренду, суммируется и делится среди всех собственников квартир каждого типа. Существует множество вариантов как может распределятся доход: в зависимости от площади, этажа, стоимости квартиры по договору купли-продажи. У каждого управляющего свои условия работы. Но главное — выплата дохода по арендной программе не гарантирована, а происходит по факту. Таким образом, получаемый доход напрямую зависит от эффективности управляющей компании.
4. Промежуточное резюме.
Резюмируя вышесказанное, можно сказать, что рентал пул с отельным управлением лучше подойдет для тех покупателей, кто не желает быть сильно вовлеченным в процесс выбора и оснащения обьекта недвижимости. Так как оснащение будет стандартным, а получаемый доход не будет зависеть ни от вида, ни от расположения квартиры. Но если покупатель желает извлечь максимальную выгоду из своей инвестиции, то индивидуальная арендная программа открывает большое количество дополнительных возможностей.
Эксклюзивные обьекты имеют значительно более высокий спрос. Вид и наполнение имеют большое значение в тарификации. Поэтому, если при покупке Вы выбрали удачную квартиру, грамотно ее оснастили, добавили нестандартные вехи в декоре и оснащении, то отдать ее в рентал пул будет крайне невыгодным решением. А индивидуальная программа принесет более высокий доход.
5. Факты о Рентал Пул.
А теперь давайте перейдем к фактическим результатам работы рентал пул на рынке Пхукета по тем статистическим данным, которые нам удалось собрать. К сожалению единого статистического центра нет, но в этот раз мы получили данные более чем по 300 квартирам в 13 кондоминиумах Пхукета, введенных в эксплуатацию в период с 2016 по 2018 года.
В первые годы работы жилых комплексов доход составлял 1-2% от стоимости квартиры, то есть в разы ниже гарантированного дохода.
Конечно, были некоторые исключения, доход в которых был на уровне 3-4%, но таких обьектов единицы. Что же происходит по факту?
6. Типы управления.
Когда управлением комплекса занимается известная и одновременно крупная сеть отелей, то очень высока вероятность высокого сервиса и профессиональной работы. Но и условия выплаты дохода для владельца квартир менее выгодны. Даже если управляющая компания смогла обеспечить загрузку в 80% за год по вашей квартире, это не освобождает от риска еще и остаться должным управляющему вашей недвижимости, так как расходы на содержание и вознаграждения превысят общие доходы.
Высокая загрузка по квартире в рентал пул — не гарантия высокого дохода.
Как было с одним из наших знакомых, когда в первый год, оборот по его апартаментам составил 220,000 Бат ($7000), а он еще остался должен 30,000 Бат за услуги по обеспечению аренды. Независимо от того сдаётся квартира или нет, в условиях договора были обязательные ежемесячные платежи (уборки, проверки, различные комиссии и сборы). Таким образом, расходы превысили доходы и финансовый год оказался для владельца убыточным.
В случае с распространенным решением застройщика привлечь стороннюю управляющую компанию или создать собственную, обе стороны также могут столкнутся с многими нюансами, которые, в конечном счете, могут повлияют на Ваш доход. Молодая компания может не учесть или не быть готова к колоссальному обьему работ по операционной деятельности, менеджменту персонала, необходимости к обеспечению высокой загрузки номерного фонда, мАркетингу, рыночному противостоянию и т.д. Одним размещением рекламы на сайте-агрегаторах по бронированию работа по управлению не заканчивается. А репутацию, известность, положительные отзывы можно получить только через годы успешной работы, соответственно, и сроки ожидаемой Вами прибыли могут существенно сдвинуться.
Еще одна угрозы возникает, когда застройщик при продаже своих квартир предлагает свободу выбора: и программу гарантированного дохода, и рентал пул, и передачу управления сторонним компаниям, так и самостоятельное управление. В этом случае возникают дополнительные риски. Кроме конкуренции между соседними отелями (внешней конкуренции) возникает еще и внутренняя, когда другие управляющие начинают вести нечестную борьбу, демпингуя цены или предлагая особые условия постояльцам, если они переселятся в их квартиры. Большая внутренняя конкуренция негативно влияет на доходы в рентал пул.
В то время как застройщик или управляющая компания обременены обязательными выплатами по гарантированному доходу, зарплатным фондом, операционными расходами и номерной фонд у них у всех одинаковый. Таким образом, для участников программы рентал пул очень сложно обеспечить планируемую доходность. И чем больше номерной фонд всего здания, тем острее ощущается эта проблема.
7. Резюме и рекомендации.
И хоть согласно нашей статистике может сложиться впечатление, что программа рентал пул лишена экономического смысла, то тем не менее в последние годы все чаще появляются отдельные компании, способные приносить высокий доход по программе рентал пул. И даже предлагать собственникам индивидуальные гарантированные программы. Поэтому утверждать, что рентал пул лучше или хуже гарантированного дохода нельзя. В зависимости от Ваших планов на использование Вашего обьекта недвижимости один способ может оказаться значительнее выгоднее второго. На мой взгляд стоит остерегаться покупки квартиры в отеле.
Квартира в отеле — не значит стабильная прибыль.
Как правило, вы столкнетесь с серьезными ограничениями и даже трудностями, как с собственным проживанием, так и в отношении получения дохода.
Если же Вы хотите инвестировать в отель, рассмотрите вариант покупки доли в отельном бизнесе. При правильном выборе Вы сможете получить более гораздо высокий доход от вашей инвестиции и помимо этого иметь частичный контроль и принимать участие в развитии данного бизнеса. Собственники квартир в отеле — лишены этого права.
В случае с рентал пул все зависит только от компании, занимающейся управлением вашей недвижимости. Только от ее опыта и ведения дел зависит ваш доход.
За редким исключением компания может быть одновременно и хорошим застройщиком и профессиональной управляющей компанией. Если Вы планируете участие в рентал пул, покупайте самую дешевую квартиру любого из типов, но и, как банально это не звучало, внимательно читайте договор и условия работы по управлению, перепроверяйте факты, задавайте неудобные вопросы. Больше доверяйте “сухим” цифрам, при правильном обращении они не обманут.