Вы заметили, что в последний год-полтора при желании купить квартиру на Пхукете, Вам чаще начали предлагать апартаменты под управлением отеля, обещая совокупный доход до 20% годовых. Мы решили разобраться, что скрывается за громкими обещаниями и что не договаривают агенты.
2. Что такое отельное управление?
В одной из нашей предыдущей статье про сравнение эффективности программ управления мы рассказали принцип работы отеля.
- — все квартиры делим на типы: сингл, дабл, семейный, люкс и тд;
- — в аренду предлагаем именно тип квартиры, а не конкретную с указанием этажа, вида;
- — группируем бронирования, чтобы минимизировать окна между проживанием гостей;
- — Устанавливаем единую цену для каждого типа номера;
- — По запросу гостя без труда предоставляем аналогичную квартиру.
Вкратце напомним:
В итоге мы имеем гибкость в управлении, высокую загрузку и доходность пула.
А Вы не задумывались, как распределяются деньги, оплаченные Вами за номер в отеле? И что зачастую проживание в простеньком бунгало, который ничего не стоит построить, может обходится в сотни долларов за ночь? Отельный бизнес — это прежде всего расходы на услуги, персонал, мероприятия, в то время как в квартирном бизнесе основным расходом является первоначальная инвестиция.
Инвестируя в отельный бизнес, вы прежде всего инвестируете в команду, высокое качество сервиса и набор услуг. А раз так, то лучшим вариантом будет вложения в акции отельной сети или покупка собственного небольшого отеля, нежели приобретение квартиры в отельном комплексе, где у Вас будет значительно меньше прав и возможности контроля. А если Вы хотите сохранить контроль, независимость и возможность смены управляющей команды Вашим обьектом, то наиболее безопасным вариантом будет классическая покупка квартиры или дома в комплексе курортного типа, где присутствует здоровая конкуренция между различными управляющими компания.
3. Отели и квартиры — разные потребительские рынки.
Когда мы останавливаемся в отеле, мы буквально попадаем в иной мир отдыха — колыбель услуг. Мы привыкли, что стоит только позвонить на ресепшн, как персонал на другом конце провода готов выполнить любые ваши желания. Начиная от услуг прачечной, пополнения бара, позднего завтрака в номер, заканчивая….. — да в общем нет ограничений. При этом данная опция работает круглосуточно.
И сам отельный номер спроектирован и меблирован так, чтобы обеспечить максимальное ничего не делание: к примеру оснащение кухонной мебелью и бытовой техникой выполняется по минимуму. Как правило, кроме чайника и мини-холодильника больше ничего нет.
Суть отелей, чтобы вы не решали домашние вопросы, что приготовить поесть или когда пора сделать уборку — за Вас уже этот выбор сделали.
Но у квартир в жилых комплексах свои преимущества. Во-первых, это существенно бОльшая жилая площадь и раздельные спальни.
Квартиры оснащены кухней и кухонной утварью, всей необходимой бытовой техникой, включая стиральную машину.
А в инфраструктуру жилого комплекса, как правило, входят только бассейны, тренажерный зал и сауна. Таким образом, суть апартаментов — предоставить домашний уют, в котором Вы сможете пребывать многие недели и даже месяцы, когда отели рассчитаны на посуточное размещение.
4. Владение отельным номером и квартирой.
В отличии от владения квартирой, когда у Вас есть полный контроль над ежемесячным финансовым потоком, возможность индивидуально обустроить жилую площадь и использовать ее достаточно свободно в личных целях, при владении отельным номером Вы столкнетесь с рядом ограничений.
Во-первых, одним из самых существенных, который напрямую влияет на Ваш доход, является невозможность выбрать управляющую компанию.
Также, учитывая жесткую политику ведения бизнеса отеля, Вы будете лишены возможности влиять на происходящие процессы, а длительность Вашего пребывания в Вашей же собственной квартире будет строго регламентирована и ограничена.
Оснастить вашу собственность дополнительной посудой или банально поставить кофемашину — также будет невозможно. Ведь строгая инвентаризация не позволяет изменять содержимое номера.
Таким образом, квартира в отеле представляет собой инструмент для аккумулирования дохода именно для управляющего и с жесткими ограничениями для Вас.
5. Экономика отеля.
А как же выглядит финансовая модель отеля? Если посмотреть на денежный поток, то Вы заметите довольно большие расходы. И в основном они связаны с ежемесячными выплатами по зарплатному фонду и организацией операционной деятельности, при этом не сильно снижаясь при падении загрузки номерного фонда.
- — по кредитам,
- — дивидендам,
- — использованию франшизы,
- — а также маркетинговые расходы и многочисленные подписки на информационные инструменты.
Для оптимизации налоговой нагрузки отельные сети аккумулируют большое количество сопутствующих расходов, поэтому в финансовых отчетах часто присутствуют значительные выплаты
Чистая прибыль в таких случаях невелика, но именно от этого фактора зависит доход владельцев квартир в комплексах с отельным управлением.
Из-за отличной от структуры налогообложения отельных сетей при сдаче в индивидуальную аренду квартир раздувание расходов не имеет экономического смысла. Так как большинство управляющих компаний работают за процент от прибыли, многие расходы оптимизированы или вовсе исключены, что не мешает им эффективно работать именно на квартирном рынке.
6. Неочевидные ловушки.
Первое, на что стоит обратить внимание — маркетинговые обещания, которые не находят отражения в фактических контрактах. К примеру, Ваша потенциальная прибыль может быть существенно завышена, а разговоры о глобальных перспективах проекта, развитии внешней и внутренней инфраструктуры, высококачественном сервисе — все остается на словах — в подтверждении этому большое количество реальных случаев на Пхукете. А при желании вписать некоторые из устных обещаний в контракт вы вероятнее всего получите отказ.
Да и что-то обещать в данной ситуации сложно, ведь понятие “квартира под управлением отеля” или «отельные инвестиции» — это относительно новый термин для Пхукета. И мы пока не смогли найти ни одного подтвержденного случая высокого дохода или даже положительных отзывов от собственников по такой схеме сотрудничества. Но зато есть множество примеров, когда из обычного жилого здания пытались сделать отель. Как правило, эта затея не оказывалась успешной. Ведь первоначальное назначение здания не соответствовало отелю, а менеджмент не смог наладить качество оказания услуг на должном уровне.
Подробнее поговорим про обещанные доходы в 20% годовых. В предыдущей статье про гарантированный доход мы привели статистику по годовому обороту типовых односпальных квартир 35 метров — 400,000 Бат в год. Допустим, отельный номер будет несколько больше — 40 метров и гипотетически годовой оборот равен 600,000 Бат в год.
- — как минимум 15% на расходы по управлению,
- — 40% за услуги по управлению отеля,
- — налог на доход физических лиц нерезидентов Таиланда — 15%,
- — и как минимум 30 тыс бат за коммунальные услуги.
Из этой суммы нужно вычесть:
В итоге прибыль собственника будет примерно та же 230-240 тыс бат, что и у владельца квартиры в жилом комплексе при управлении среднестатистической управляющей компании. Но стоимость квартиры в кондоминиуме может быть ниже в два раза, чем апартаменты в отеле.
Математика ставит под сомнения утверждения «экспертов» Пхукета.
Самая неочевидная ловушка лежит чуть ли на поверхности и это завышенная стоимость. Если присмотреться к текущим предложениям рынка, то можно заметить, что две абсолютно одинаковые квартиры могут отличаться по цене в среднем на 30-35%. И та, которая дороже, будет находится как раз под управлением отеля. Из сомнительных преимуществ вам будет доступна гарантированная программа возврата, сумма выплат по которой как раз и равна разнице в цене.
7. Рекомендации и резюме.
В заключении хотелось бы сказать, что делать выводы только Вам. Только Вы решаете куда инвестировать денежные средства. Кому-то идея покупки квартиры под управлением отеля покажется более удобной, так как весь процесс очень простой: заплатили деньги, все за тебя сделали, получаешь какой-то доход (2-4% годовых) и может даже удастся когда-нибудь продать квартиру по цене покупки.
А если Вы любите контролировать денежный поток и готовы уделить вопросу инвестирования больше времени, то беспорно больше выиграете от программы индивидуального управления. Математика и реальные факты лучше всего проверят утверждения экспертов.